ვინ ადგენს ბინის ფასს?
ამ გაგანია საგაზაფხულო სამუშაოების პერიოდში, როცა გუთნისდედას თავის მოსაფხანი დრო არ უნდა რჩებოდეს, მიმდინარე პოლიტიკური აქციები შესამჩნევ დაღს ასვამს ქვეყნის ეკონომიკას. უკვე შეუიარაღებელი თვალითაც ჩანს დედაქალაქში სამშენებლო რიტმის შეფერხება, კეთილმოწყობითი სამუშაოების შეჩერება… ცხოვრებას თავისი მოაქვს და მიაქვს, ავად თუ კარგად მიედინება წუთისოფელი, მისი ზიგზაგებით დამფრთხალ ადამიანს კი შეკითხვები უჩნდება, რომლებიც უპასუხოდ რჩება… ვთხოვოთ პროფესორ დავით იაკობიძეს, შეგვეხიდოს ამ საქმეში.
– ბატონო დავით, როგორ განვითარდება ჩვენს ქვეყანაში ეკონომიკური პროცესები?
– შექმნილი პოლიტიკური სიტუაციიდან გამომდინარე, ხელისუფლებას მართებს დიდი ძალისხმევა ეკონომიკური პროცესების სამართავად. რაგინდ ლიბერტარიანული ეკონომიკური პოლიტიკა გვქონდეს, სახელმწიფო ვალდებულია, ჩაერიოს ეკონომიკურ პროცესებში. ეს აუცილებელია მოსახლეობის მოთხოვნების დასაკმაყოფილებლად. ამიტომ ვიტყოდი, რომ დღევანდელი სოციალურ-ეკონომიკური და პოლიტიკური გარემო სახელმწიფოს ეკონომიკურ პოლიტიკაზე პასუხისმგებელი ინსტიტუტებისაგან მოითხოვს უაღრესად მტკიცე და მიზანდასახულ ქმედებას, როგორც მიმდინარე საკითხების გადაწყვეტისათვის, ასევე პერსპექტიული პრობლემა და მიზანდასახულობათა განხორციელების წინაპირობების შესაქმნელად. ხელის ჩამოშვებისა და საკუთარი უნიათობის სხვებზე გადაბრალების დრო არ არის.
– ეგ – კი, მაგრამ საინტერესოა, რა ღონისძიებებს განახორციელებს ხელისუფლება სამეურნეო ცხოვრების გამოსაცოცხლებლად?
– მოსახლეობის პერმანენტული საპროტესტო აქციების მიუხედავად, რომლებიც მსოფლიო ფინანსური კრიზისის ფონზე მიმდინარეობს, ჩვენს ქვეყანას აქვს დიდი საერთაშორისო მხარდაჭერა, რაც ეკონომიკური, ფულადი დახმარების სახით ხორციელდება. მთავარია, ვიპოვოთ ის პრიორიტეტები, რაც შექმნის დასაქმების ახალ მასშტაბებს და განაპირობებს მოსახლეობის გადახდისუნარიანობის ზრდას.
– გადახდისუნარიანობის ზრდა მნიშვნელოვანია, მაგრამ მიწოდება-მოთხოვნის ეკონომიკაში ზოგჯერ საინტერესო მოვლენებს ვაწყდებით, კერძოდ, ჩვენთან შეჩერდა სამშენებლო სამუშაოების ტემპი, შესამჩნევია ბინათმშენებლობის რაოდენობრივი რეცესია, მაგრამ, მიუხედავად ამისა, უძრავ ქონებაზე ფასები შემცირდა და გაიაფება გრძელდება.
– სწორი ბრძანდებით, მაგრამ უნდა გაითვალისწინოთ, რომ ბინებზე ფასების დადგენა მიწოდება-მოთხოვნის თანაფარდობით ხდება, თორემ სულაც არ არის სავალდებულო, საბინაო ფონდზე ფასები მყარდებოდეს საერთო საბაზრო წონასწორობიდან გამომდინარე.
– მაშ, როგორ განისაზღვრება ფასები უძრავ ქონებაზე, მათ შორის, საცხოვრებელ ფართზე?
– ამის მრავალი მეთოდი არსებობს. კონკრეტული საბაზრო სიტუაციიდან გამომდინარე, სხვადასხვანაირად წესდება, ანუ ყალიბდება. თუმცა უძრავი ქონების შეფასების ყველა ხერხი, ძირითადად, სამ მეთოდზე დაიყვანება. ესაა ქონების კაპიტალიზაციით განსაზღვრული ფასი, რაც ქალაქისთვის უაღრესად მნიშვნელოვანია, ფასი დანახარჯების ფორმირებიდან გამომდინარე და ფასები, რომელთა დადგენაც შედარებითი მეთოდით ხდება.
– ჩვენთვის ამ მეთოდებს არავითარი მნიშვნელობა არ აქვს. მოქალაქეს სურს, გაიგოს, რატომ ეცემა მისი ბინის ფასი, თუ ქალაქის საბინაო ფონდი არ იზრდება?
– სწორედ ამ კითხვას მინდა, ვუპასუხო. საქმე ისაა, რომ ფასი მასზე მოთხოვნისადმი ელასტური დამოკიდებულებით განისაზღვრება. ე.ი. მიწოდების შემცირებით საცხოვრებლის ფასები იმავე პროპორციით არ იზრდება, მიწოდების ზრდის გამო იმავე თანაფარდობით არ მცირდება.
– უფრო დაწვრილებით?
– ვთქვათ, განიზრახეთ, გაყიდოთ თქვენი საცხოვრებელი ფართი – სამოთახიანი ბინა საბურთალოზე. გაზეთში «სიტყვა და საქმე» აქვეყნებთ განცხადებას, ფასს მიუთითებთ უკვე არსებული კონიუნქტურიდან გამომდინარე, ანუ საკუთარი ბინა შეაფასეთ სხვების მიერ დადგენილი ფასის მიხედვით, შედარებითი მეთოდით. დავუშვათ, ბინა არ გაიყიდა, მაგრამ მოვიდა თქვენთან კაცი, რომელსაც წარმოდგენა არ აქვს თქვენს განცხადებაზე და შემოგთავაზათ თავისი ფასი, რომელიც ნაკლებია თქვენ მიერ წინასწარ განსაზღვრულზე. იწყებთ ვაჭრობას. ინტერესდებით, რატომ გთავაზობენ ასეთ დაბალ ფასს. მყიდველი გიხსნით, რომ თქვენი ბინა აშენდა ამა და ამ წელს და მაშინ მისი სამშენებლო ღირებულება იყო რაღაც სიდიდე, რომელიც დღეისთვის უდრის მის მიერ შემოთავაზებულ ფასს. მან თქვენი ბინა შეაფასა მშენებლობაზე გაწეული ხარჯების მიხედვით, ე.ი. დანახარჯების მეთოდით. როგორ მოვიქცეთ?
მივდივართ კონსულტანტთან და ის გვიხსნის: ბინა, ვთქვათ, 100 კვადრატული მეტრია, მოცემულ მიკრორაიონში ერთი კვადრატული მეტრი წელიწადში 60 ლარად ქირავდება, ე.ი. ბინის გაქირავება შეიძლება წელიწადში 600 ლარად, შესაბამისად, მისი ფასია ის სიდიდე, რომლის სადეპოზიტო ანგარიშზე მოთავსებაც მოგვცემდა 6000 ლარის წლიურ შემოსავალს. კონსულტანტმა შემოგთავაზათ ფასის გაანგარიშება მესამე მეთოდით, რომელსაც კაპიტალიზაციის მეთოდს ვუწოდებთ. ეს მეთოდი ჩვენ შემთხვევაში ბინის ფასს მასზე დახარჯული ფულის ღირებულებასთან აწონასწორებს. ახლა ხომ გასაგებია, რატომ შემცირდა თბილისში საცხოვრებელი ფართის ფასი?
განვაგრძოთ. ყველა ქვეყანაში უძრავი ქონების, მათ შორის, საცხოვრებლისა და მიწის ფასი დაკავშირებულია საიჯარო გადასახდელებისა და ბანკის საპროცენტო განაკვეთების დონეებთან. განვითარებულ ბაზრებში, მაგალითად, ლონდონში საბინაო ფონდისათვის ადგენენ ნორმატივებს, რომლებსაც ითვალისწინებენ მყიდველები, გამყიდველები და შუამავლები. გასულ წელს ეს ნორმატივი წლიური საიჯარო გადასახდელის 22,5 ჯერადი იყო. ე.ი. ბინის ფასის გასათვლელად იღებდნენ 1 კვადრატული მეტრის იჯარის ტარიფს და ამრავლებდნენ 22,5-ზე, რის მიხედვითაც ადგენდნენ ბინის საბაზრო ფასს. რიგაში ეს მაჩვენებელი 25-ს, ხოლო მოსკოვში 31-ს აღემატებოდა. თბილისში, თუ პირობითად გავიანგარიშებთ აღნიშნულ მაჩვენებელს (რადგან ჩვენს ქალაქში მისი გაანგარიშება არ ხდება), მივიღებთ ასეთ სურათს: თუ ბინა 3600 ლარად ქირავდებოდა და ბაზარზე მისი გასაყიდი ფასი უდრიდა 72000 ლარს, მაშინ, შესაბამისად, ეს მაჩვენებელი იქნებოდა 20. თბილისში რომ ადგენდნენ საიჯარო გადასახადის სტანდარტებს ქალაქის მიკრორაიონებისა და მისი ცენტრალური მაგისტრალების მიხედვით და სხვა მახასიათებლებიდან გამომდინარე, მაშინ ყველა სახლის მიხედვით განისაზღვრებოდა აქ განთავსებული ბინის ფასი და შემდეგ დაიწყებოდა მყიდველის ძებნა. ასეთ ვითარებაში გარიგებებიც არ დაგვიანდებოდა, დროში არ გაიწელებოდა და ჩვენთანაც ჩამოყალიბდებოდა უძრავი ქონების ბაზარი.
– რატომ არ ხდება თბილისში აღნიშნული მაჩვენებლის დადგენა?
– თბილისსა და ფოთში უძრავი ქონების ბაზრის მოწესრიგების გარკვეული მცდელობა ჯერ კიდევ 1993 წელს იყო. მაგრამ მან, როგორც სხვა პროგრესულმა წამოწყებამ, ჩაილურის წყალი დალია, რადგან არ იყო პოლიტიკური ნება, რათა მოწესრიგებულიყო ფასები უძრავ ქონებაზე. დავუშვათ, საქართველოში არის უძრავი ქონების ცივილიზებული ბაზარი, მაშინ ხელისუფლება პრივატიზაციას იმ ფორმითა და იმ მასშტაბით ვერ განახორციელებდა, როგორც დღემდე. მაშინ არც მშენებლობის ბუმი იქნებოდა, უსახო და თბილისისათვის შეუფერებელი ნაგებობების ხარჯზე, არც ქალაქის გენერალური გეგმის მასშტაბებიდან ამოვვარდებოდით… და არც შადრევნების ყბადაღებული თემა გაჩნდებოდა. ყველაფერ ამას დაარეგულირებდა შეფასებათა საერთაშორისო სტანდარტები.
– შადრევნები რა შუაშია?
– ქალაქის კეთილმოწყობა წინასწარი საგეგმო სამუშაოების გარეშე შეუძლებელია. რა კეთილმოწყობაზე შეიძლება ვილაპარაკოთ, როცა ქალაქს არ აქვს განვითარების გენერალური გეგმა. გასული საუკუნის სამოციან წლებში მიღებული გენგეგმა კი, რომელიც მისი ავტორების სასახელოდ 40 წელზე მეტს გვემსახურა, უვარგისი გახდა ძირითადი პარამეტრების უგულებელყოფისა და მისი ქალაქგანაშენიანების ცენტრალური კრიტერიუმების სისტემატური დარღვევების გამო. შესაბამისად,
მივიღეთ უსისტემოდ, უგეგმოდ განვითარებადი ქალაქი, რომელიც, როგორც ყველა სხვა დინამიკური სისტემა, ვერ იტანს ასეთ განუკითხაობას და ერთ მშვენიერ დღეს დავკარგავთ თბილისს, ისეთს, რომელიც გვახსოვს და რომელსაც ლექსები და სიმღერები მივუძღვენით.
– მერე რა არის აქ გასაკვირი? სისტემები ვითარდება. ორასი წლის წინათ თბილისი სულ 20000 მცხოვრებს ითვლიდა და დაახლოებით 250 ჰექტარი ტერიტორია ეჭირა, 1917 წელს 231141 მოსახლე ფიქსირდებოდა. ახლა კი მილიონზე მეტია და, ალბათ, კიდევ უფრო გაიზრდება. ამიტომ გასაკვირი არ უნდა იყოს ის პრინციპული ცვლილებები, რომლებიც ამჟამად ხორციელდება.
– ცვლილებების წინააღმდეგი არავინაა. მაგრამ ამისთვის საჭიროა რაციონალური გათვლები. მაგალითად, 1876 წელს თბილისის მთელი ტერიტორიის 17 პროცენტს შეადგენდა ქუჩებისა და შესახვევების ფართობი, 4 პროცენტს – მოედნებისა, ბაღებისა – 20 პროცენტს, ხოლო შენობებისა და მათი ეზოების ფართობი კი მთელი ქალაქის ტერიტორიის 55 პროცენტს უდრიდა. ამჟამად როგორია ეს თანაფარდობა, ვინ იცის? თუნდაც – ვაკეში, რომლის მოსახლეობაც 1876 წლის თბილისის მოსახლეობას სამჯერ აღემატება. ვინ იცის, როგორი თანაფარდობაა საცხოვრებელ ფართობსა და რეკრეაციულ სივრცეს შორის?.. ასე რომ, ცვლილებები აუცილებელია, მაგრამ წინასწარ განსაზღვრული გეგმით, სწორი ღირებულებითი შეფასების მეთოდიკით და დემოკრატიულად. ხომ არ დაგავიწყდათ, როგორ მიიღეს კანონი ძველი თბილისის შესახებ? ასე რომ, სანამ არ დამყარდება ქალაქმმართველობის ცივილიზებული სისტემა, არ მოხერხდება მის უძრავ ქონებრივ შემადგენელზე სამართლიანი ფასების დაწესება.
საბაზრო ეკონომიკის ურყევი ფასეულობების დარღვევა უმძიმეს შედეგებამდე მიგვიყვანს. საჭიროა დიდი ძალისხმევა შექმნილი ბარიერების გადასალახავად, უნდა ვისწავლოთ საბაზრო ეკონომიკის პირობებში სწორი ცხოვრება. რაც არ ვიცით, სხვებს ვკითხოთ…
– ამიტომაც დაგისვით ამდენი შეკითხვა, ბატონო დავით.
ესაუბრა
თორნიკე მანველიძე
