როდემდე უნდა ჯიჯგნონ ქართული მიწა?!

1992-1998 წლებში ჩატარებული ნაჩქარევი და გაუაზრებელი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის რეფორმის შედეგად საქართველოს სახნავი  მიწები დაქუცმაცდა, მრავალწლიანი ნარგავები კი განადგურდა. მიწის ფართობების ფიზიკურ პირებზე უფასოდ და პატარ-პატარა ნაკვეთებად განაწილებამ გამოიწვია მიწის დანაწევრება-ფრაგმენტაცია და მისი უეფექტოდ გამოყენება.

დაიწყო 0.15 ჰა-დან 1.25 ჰა-მდე (მაღალ მთიან რეგიონებში 5 ჰა-მდე) სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის დარიგება. სახნავი მასივები დაიყო წვრილ კონტურებად და განაწილდა, როგორც სოფლის, ასევე დაბისა და ქალაქის მოსახლეობაზე. სხვადასხვა მიმღებზე მიწა ერთ ნაკვეთად არ იყო გამოყოფილი. პირიქით, გამოყოფის არჩეული ვარიანტით, თითოეულ ოჯახს დაურიგდა დაახლოებით 3-7 ნაკვეთი, რომლებიც სხვადასხვა ტერიტორიაზეა განლაგებული _ დაშორება მესაკუთრის სხვადასხვა ნაკვეთსა და მის სახლს შორის შეიძლება 5 კმ-ზე მეტიც იყოს. ზოგიერთ რაიონში, განსაკუთრებით დასავლეთ საქართველოში, მოთხოვნების დასაკმაყოფილებლად დასახლებების შემოგარენში ხელმისაწვდომი მიწა საკმარისი არ იყო. ამგვარად, ბევრმა კომლმა, ფაქტობრივად, მითითებულ 1.25 ჰექტარზე ნაკლები მიიღო. ზოგან მიწის დარიგება გართულებული იყო იმის გამო, რომ მთავრობას არ შეეძლო მიწის განაწილების პროცესის კონტროლი და შესაბამისი წესებისა და რეგულაციების აღსრულება. ამ პროცესის შედეგად 1.300.000 კომლი (ოჯახი), დაახლოებით 3.5 მილიონი მოქალაქე, მიწის მცირე ნაკვეთების მესაკუთრე გახდა _ კომლზე საშუალოდ 0,25 ჰა. მაგალითად,  დედოფლისწყაროში (მარცვლეულის ბეღელი) 1992 წლამდე არსებული სახნავი 46 000 ჰა მიწა წარმოდგენილი იყო 560 ნაკვეთად. მიწის რეფორმის განხორციელების შედეგად აღნიშნული მიწა დანაწევრდა 26 000 ნაკვეთად.

საქართველოში პრივატიზებული სასოფლო-სამეურნეო მიწის ფრაგმენტაცია _ დიდი რაოდენობით მცირე ზომის, დახლოებით 1.25 ჰა, ნაკვეთების მესაკუთრეობა, ეკონომიკურად სიცოცხლისუნარიანი ფერმერული მეურნეობისთვის ძირითადი დაბრკოლებაა. ეს ფერმერები გამოიყენებენ ურისკო სტრატეგიებს და მათი განვითარების პოტენციალი ლიმიტირებულია. ისინი მიწას აღიქვამენ ისე, როგორც სოციალურ უსაფრთხოებას და არა როგორც ეკონომიკურ აქტივს. ფაქტობრივად, ამ ფერმერთა უმრავლესობა ფერმერულ მეურნეობაში გრძელვადიან პერსპექტივას, ფაქტობრივად, ვერ ხედავს და დღესდღეობით ლიმიტირებული ინტერესი აქვთ მიწის კონსოლიდაციის შესახებ. საქართველოში ერთ სულ მოსახლეზე მოდის 0.14 ჰა სახნავი მიწა, 0.64 სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა, ეს კი ყოფილ საბჭოთა რესპუპლიკებს შორის ყველაზე დაბალი მაჩვენებელია. სომხეთს ჩვენზე უკეთესი მდგომარეობა აქვს.

მთლიანი მიწის სახნავ-სათესი ფართობი შეადგენს მხოლოდ 9.3%-ს, მრავალწლიანი ნარგავების _ 3.97%-ს. მხედველობაშია მისაღები ისიც, რომ სასოფლო-სამეურნეო სავარგულის 30% ეროზირებულია. ქვეყნის სპეციფიკური თავისებურებაა ის, რომ სახნავი მიწების უმეტესი ნაწილი განლაგებულია სხვადასხვა დაქანების ფერდობზე. საქართველოს სახნავი მიწების 9% განლაგებულია 10 გრადუსზე მეტ დაქანებაზე. ქვეყნის მიწების დიდი ნაწილი დაზიანებულია მეწყერით, ღვარცოფით და თოვლის ზვავით. საქართველოში აღრიცხულია 10 000-ზე მეტი მეწყერი და 1000-მდე ღვარცოფი.

ასეთმა მდგომარეობამ ხელი შეუშალა სოფლის მეურნეობის განვითარებას საქართველოში, უკან დასწია ქვეყანა და ღარიბ, არსებობაზე ორიენტირებულ სასოფლო-სამეურნეო საზოგადოებად აქცია. მიწების ასეთი დანაწევრების შედეგად შეუძლებელია მექნიზაციის, H ჰერბიციდების, სასუქების, შხამ-ქიმიკატებისა და სხვა სამუშაოების რაციონალურად გამოყენება. ასეთ პირობებში უაღრესად დაბალია შრომის ნაყოფიერება.

1996 წლის დასაწყისში მომზადდა საქართველოს კანონის პროექტი «სასაოფლო–სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ,» რომელიც ითვალისწინებდა სასაოფლო–სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრებაში გადაცემის უფლებას საქართველოს მოქალაქეობის არამქონე პირზე ე. ი. უცხო ქვეყნის მოქალაქეს შეეძლებოდა, ყოველგვარი შეზღუდვის გარეშე, განუსაზღვრელი რაოდენობის სასაოფლო–სამეურნეო დანიშნულების მიწის ფართობის შეძენა. საქართველოს ინტელიგენციის წარმომადგენელთა პროტესტისა და კატეგორიული მოთხოვნის შედეგად, შეიცვალა კანონის პროექტი და 1996 წლის 22 მარტს მიღებული იქნა საქართველოს კანონი: «სასაოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ». მიღებული კანონის მე-5 მუხლის, მე-2 პუნქტში ჩაიწერა: «სასაოფლო–სამეურნეო დანიშნულების მიწა  საკუთრებაში გადაეცემა მხოლოდ საქართველოს მოქალაქეს. საქართველოს მოქალაქეობის არამქონე პირს და უცხო ქვეყნის მოქალაქეს სასაოფლო–სამეურნეო დანიშნულების მიწა მიეცემა მხოლოდ იჯარით». კანონის მიღების დროს კანონი შედგებოდა 22 მუხლისგან, მაგრამ მისი მიღებიდან დღემდე შეტანილი 14 ცვლილების შედეგად, ამოღებული იქნა 11 მუხლი. ფაქტობრივად, კანონმა დაკარგა მნიშვნელობა და ვერ პასუხობს დღევანდელ მოთხოვნებს. ცვლილებების შედეგად, 2007 წელს, კანონის მე-19 მუხლის პირველი პუნქტიდან ამოღებული «ა» ქვეპუნქტი, რომელშიც აღნიშნული იყო, რომ აკრძალულია მიწის ნაკვეთის გასხვისება, თუ სივრცობრივად ერთმანეთთან დაკავშირებული მიწის ნაკვეთი გასხვისების შედეგად პატარავდება ხუთ ჰექტარზე ნაკლებად. შედეგად, ისედაც დანაწევრებული მიწები კიდევ უფრო მეტად დანაწევრდა. ამავე კანონის მე-20 მუხლის პირველი პუნქტი ამოღებული იქნა, რომელშიც აღნიშნული იყო: «იმ მესაკუთრის მიმართ, რომელიც ზედიზედ ორი წლის განმავლობაში არ ამუშავებს მიწას, არ იხდის მიწათსარგებლობისთვის დადგენილ გადასახადს, არ უძღვება მეურნეობას და ასეთ შემთხვევაში იჯარითაც არ გაცემს სხვა პირზე, გამოყენებული იქნება საგადასახადო კანონმდებლობით გათვალისწინებული სანქციები. ასევე,  კანონიდან ამოიღეს მემკვიდრეობის, სოფლის მეურნეობის ცნების, საერთო საკუთრების წილის, სასოფლო–სამეურნეო დანიშნულების მიწის  ღირებულების, გარიგების ნამდვილობისთვის აუცილებელი ნებართვის გაცემის, საადგილმამულო წიგნში (საჯარო რეესტრში) გასხვისებისა და ნებართვის რეგისტრაციის ვალდებულების და უპირატესი შესყიდვის უფლებების მუხლები. შეიძლება ითქვას, პარლამენტის რომელ წევრს რაც მოუნდებოდა, კანონიც ისე იცვლებოდა.  რაც მთავარია, ყოველგვარი განხილვის გარეშე, კანონში შეტანილი იქნა ცვლილება და დაშვებილი იქნა უცხო ქვეყნის მოქალაქეზე სასაოფლო–სამეურნეო დანიშნულების მიწის  საკუთრებაში გადაეცემა. შემდეგ ისევ აიკრძალა.  ეს მუხლი კანონიდან ამოღებული იქნა (გაქრა), შემდეგ ისევ აღდგა. კანონში აღინიშნა: «უცხოელი და საზღვარგარეთ რეგისტრირებული იურიდიული პირები ვალდებულნი არიან, თავიანთ საკუთრებაში არსებული სასაოფლო–სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთები მათზე საკუთრების უფლების წარმოშობიდან ექვსი თვის ვადაში გაასხვისონ საქართველოს მოქალაქეზე, კომლზე ან(და) საქართველოს კანონონმდებლობის შესაბამისად საქართველოში რეგისტრირებულ იურიდიულ პირზე». გათვალისწინებული ვალდებულებების შეუსრულებლობის შემთხვევაში კანონმა გაითვალისწინა, უცხოელსა და საზღვარგარეთ რეგისტრირებულ იურიდიულ პირს სასამართლოს გადაწყვეტილებითა და სათანადო კომპენსაციით სახელმწიფოს სასარგებლოდ ჩამოერთმევათ მათ საკუთრებაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთები. სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთების ჩამორთმევისას გამოიყენება: «აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისთვის საკუთრების ჩამორთმევის წესის შესახებ» საქართველოს კანონით დადგენილი ნორმები. ვერაფერს იტყვი, ძალიან კარგი და სწორი გადაწყვეტილებაა, მაგრამ რა ხდება ამის შემდეგ: საოცრება! საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს თავმჯდომარემ, ამასთანავე, მომხსენებელმა მოსამართლემ გიორგი პაპუაშვილმა, დააკმაყოფილა დანიის მოქალაქე ჰეიკე ქრონქვისტის სარჩელი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ და 2013 წლის  26 ივნისს გაატარა «საქართველოს საკონსტიტუციო სასამრთლოს პლენუმის გადაწყვეტილება #3/1/5/512», რომლითაც გაუქმდა  უამისოდაც უაღრესად არასრულყოფილ, სახელდობრ, სახელმწიფოსა და საზოგადოების ინტერესთა უგულებელმყოფელი «სასოფლო–სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ» საქართველოს კანონში გათვალისწინებული ყველა შეზღუდვა უცხოელთა (მოქალაქეობის არმქონე პირი) მიერ  სასოფლო–სამეურნეო მიწის შესყიდვასა და საკუთრებაში ქონაზე. ამით საქართველოს სასოფლო–სამეურნეო მიწა – ქართველი ერისა და საქართველოს ყველა მოქალაქისა და მათი შთამომავლობის საარსებო ბაზა აწ და მარადის _ გატანილი აღმოჩნდა მსოფლიოს ღია ბაზარზე, სადაც დღესდღეობით არ ფიგურირებს საქართველოს არც ერთი კონკურენტუნარიანი მოქალაქე. ჩვენი აზრით, ეს ქმედება სამშობლოს ღალატის ტოლფასია.

საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს ამ გადაწყეტილებამ აღაშფოთა საქართველოს საზოგადოების ნაწილი და საქართველოს პარლამენტმა  გამოაცხადა მორატორიუმი, შედეგად 2014 წლის ბოლომდე შეაჩერა სასოფლო-სამეურნეო მიწის გასხვისება უცხო ქვეყნის მოქალაქეებზე და იმ იურიდიულ პირებზე, რომლებიც საქართველოში არიან დაფუძნებულნი. ამის შემდეგ ავსტრიის მოქალაქეს შეაქვს საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოში  სარჩელი მოთხოვნით საქართველოს პარლამენტის მორატორიუმის ბათილად გამოცხადების თაობაზე. ჩვენმა საამაყო საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლომ დააკმაყოფილა ავსტრიის მოქალაქის სარჩელი და დღეს უკვე შესაძლებელია, უცხო ქვეყნის მოქალაქეებმა და საზღვარგარეთ რეგისტრირებულმა იურიდიულმა პირებმა, ყოველგვარი შეზღუდვის გარეშე, განუსაზღვრელი რაოდენობის სასოფლო–სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთები შეიძინონ. საინტერესოა, ვინ არიან ეს დანიისა ავსტრიის მოქალაქეები, რა ინტერესი აქვთ და ვინ დგას მათ უკან. მაშინ, როდესაც ავსტრიაში უცხოელთა მიერ მიწის შეძენა რეგულირდება ცალკეული მიწების კანონებით. მაგალითად, ერთ–ერთი მიწის (ბურგერლანდის) კანონით «უცხოელის მიერ უძრავი ქონების შეძენის შესახებ», უცხოელი უძრავი ქონების შეძენისთვის საჭიროებს ნებართვას ($13). ნებართვა კი, თავის მხრივ, შეიძლება მიიღოს, თუ «სახელმწიფოებრივ–პოლიტიკური» ინტერესები არ იქნება შელახული და თუ:

არსებობს მიწის (ბურგერლანდის) ეკონომიკური, სოციალური თუ კულტურული ინტერესი;

უცხოელი ავსტრიის ტერიტორიაზე, მინიმუმ, 10 წელი ლეგალურად, კანონიერად იმყოფება და მისი შენაძენით მნიშვნელოვანი ეკონომიკური, სოციალური, კულტურული ან სხვა საჯარო ინტერესი არ ილახება.

თუ უცხოელს (მათ შორის არ მოიაზრებიან ევროკავშირის წევრ სახელმწიფოთა მოქალაქეები) ნაყოფიერი სასოფლო-სამეურნეო მიწის შეძენა სურს, მას ზემოთ მოცემულ ნებართვასთან ერთად დამატებით უნდა ჰქონდეს ასევე ნებართვა, რომელიც გაიცემა სპეციალური კომისიის მიერ ($8).

დაახლოებით ანალოგიური რეგულაციაა ავსტრიის სხვა მიწების კანონმდებლობებითაც. ის ითვალისწინებს, რომ უცხოელის მიერ ყოველგვარი ქონების შეძენა (ყიდვით, ჩუქებით ან გაცვლით) არ საჭიროებს ნებართვას. მაგრამ უცხოელის მიერ სასოფლო-სამეურნეო მიწის (1 ჰექტარზე მეტის) არა თუ შეძენა, არამედ იჯარით აღებაც კი საჭიროებს სპეციალურ ნებართვას.

უძრავ ქონებაზე საკუთრების შეძენის ნებართვის  მიღება იმ შემთხვევაში შეუძლია უცხოელს, თუ:

ის აკმაყოფილებს იმ პირობებს, რომელთაც საკუთრების შეძენისას ქვეყნის მოქალაქეც უნდა აკმაყოფილებდეს;

თუ არ იქნება შელახული ავსტრიის კულტურული, სოციალურ-პოლიტიკური და საჯარო ინტერესი ან უშიშროება;

სახელმწიფოებრივ-პოლიტიკური ინტერესები არ იქნება შელახული, უცხოელთა მიერ მიწის შეძენის შესახებ ავსტრიის ყველა ფედერაციულ ერთეულში ვხვდებით მსგავს რეგულირებას.

 ვფიქრობთ, ჩვენი ჟურნალისტები დაინტერესდებიან, ვინ არიან ეს უცხოელები, რომლებიც ასე «ზრუნავენ» საქართველოს სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწებზე, ვინ დგას მათ უკან და ვის ინტერესში შედის საქართველოს ღალატი.

2012 წლის ივნისიდან 2013 წლის ივნისამდე უცხოელების მიერ შეიქმნა 395 იურიდიული პირი, რომლებმაც იყიდეს 271 ნაკვეთი. დღევანდელი მდგომარეობით (დაუზუსტებელი მონაცემებით), უცხო ქვეყნის მოქალაქეებზე გაყიდულია ათასობით ჰა სასოფლო–სამეურნეო დანიშნულების მიწის ფართობი. საუბედუროდ, ამით არ დამთავრებულა ქართული მიწის ღალატი.

2005 წლამდე ჩვენს ქვეყანაში ყოველწლიურად ხდებოდა მიწების აღრიცხვა მიწის დანიშნულებისა და კატეგორიების, რაიონების, მხარეების, მიწის მესაკუთრეთა  და მოსარგებლეთა მიხედვით. ამ მიზნით, ყოველი წლის 1 იანვრის მდგომარეობით, რაიონის გამგეობა ამტკიცებდა მიწის ბალანსს, რომელსაც შემდეგ იხილავდა საქართველოს მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტი და დასამტკიცებლად წარუდგენდა საქართველოს მინისტრთა კაბინეტს.

მას შემდეგ, რაც  ყოველგვარი დასაბუთების გარეშე, ჩვენი აზრით, ქართული მიწის ღალატის ფასად,  2004 წელს ლიკვიდირებულ იქნა საქართველოს მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტი, გაუქმდა მის დაქვემდებარებაში არსებული სამიწათმომწყობო ინსტიტუტი და ლაბორატორია, გაჩერდა ნიადაგების კვლევისა და სხვა სამუშაოები, სახელმწიფო აგრარულ უნივერსიტეტში (ამ დარგის ერთადერთ უმაღლეს სასწავლებელში) შეწყდა  მიწათმომწყობთა კადრების გამოშვება, მიწის აღრიცხვა და მიწის ბალანსის შედგენა ქვეყანაში დღემდე არ ხორციელდება. ეს კი იმას ნიშნავს, რომ დღეს ვერავინ გეტყვით, რამდენი ჰექტარი სასოფლო–სამეურნეო სავარგული გააჩნია ქვეყანას, მათ შორის რამდენია კერძო საკუთრებაში, მუნიციპალურ თუ სახელმწიფო საკუთრებაში. რაც მთავარია, არ ვიცით მიწის ფართობები დანიშნულებისა და კატეგორიების მიხედვით.

საყურადღებოა, რომ მიწის ბალანსი მოიცავდა მონაცემებს დასავლეთ საქართველოში მიწების მეორადი დაჭაობების, ხოლო აღმოსავლეთ საქართველოს რიგ რაიონებში პირობითი გაუდაბნოების, ეროზირებული, დამლაშებული  და სხვა არასასურველი პროცესების შესახებ. უკანასკნელ პერიოდში ეს პროცესები, ბუნებრივია, უფრო ფართო ხასიათს მიიღებდა, მაგრამ თუ რა მდგომარეობაა დღეს ამ მიმართულებით, დაბეჯითებით ვერავინ იტყვის, სათანადო მონაცემების არარსებობის გამო.

მიწის ყოველწლიური ბალანსის საშუალებით სახელმწიფო აკონტროლებდა მიწის ფონდში მომხდარ ნებისმიერ ცვლილებას, მათ შორის, ინტენსიური და არაინტენსიური სავარგულების მატება-კლების დინამიკას, ქალაქმშენებლობის, გზებისა და სხვა საჭიროებისთვის სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ბრუნვიდან ამოღებას, სამაგიერო მიწის ჩანაცვლებას და ა.შ.

დღეს საქართველოს არც ერთი კანონმდებლობა არ იცავს სასოფლო–სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთებს დაქუცმაცებისგან და გაუბედურებისგან. საქართველოს კანონში «სასაოფლო–სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ» სანამ ცვლილებებს შეიტანდნენ, აღნიშნული იყო, რომ ხუთ ჰექტარზე ნაკლები ფართობის გასხვისება აკრძალული იყო. ცვლილებების შედეგად ეს ამოღებული იქნა. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, ნაცვლად იმისა, რომ მიწებს იცავდეს დაქუცმაცებისგან,  ხელს უწყობს დაქუცმაცებას (მემკვიდრეობის სამართალი).

2013 წლის 26 ივნისს საქართველოს პარლამენტმა მიიღო კანონი, რომლითაც საქართველოს მთავრობას დაევალა 2013 წლის 31 დეკემბრამდე:

1. სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ ერთინი სახელმწიფო პოლიტიკის შემუშავება მიწის რესურსების რაციონალურად გამოყენებისა და დაცვის მიზნით;

2. სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ფონდის გამოყენებისა და დაცვის სახელმწიფო რეგულირების განსაზღვრა;

3. სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწასთან დაკავშირებული ურთიერთობების საჯარო სამართლებრივი მოწესრიგება;

4. საქართველოს მთელ ტერიტორიაზე სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის კადასტრისა და მიწათმოწყობის ერთიანი სისტემის ორგანიზება სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთების საკადასატრო მონაცემების სრულყოფის მიზნით.

 დაგვიანებული, მაგრამ საუკეთესო  გადაწყვეტილებაა,  უბედურება კი ის არის, რომ ამ გადაწყვეტილების არც ერთი პუნქტი არ არის შესრულებული.

დღეს ქართულ მიწას შინაური თუ უცხოელი ისე ჯიჯგნის, რომ არავინ არავის არაფერს ეკითხება. არ ეკითხებიან ჩვენს მარჩენალ მიწაზე დამკვიდრებულ გლეხს, არ ეკითხებიან ქართველ საზოგადეობას და, რაც საოცარია, არ ითვალისწინებენ უწმინდესისა და უნეტარესის, საქართველოს პატრიარქის აზრს.

ზემოთ აღნიშნულიდან გამომდინარე, საჭიროა, ქვეყანაში შეიქმნას მძლავრი სტრუქტურული ერთეული, რომელსაც მიწის რაციონალურ გამოყენებასა და დაცვასთან დაკავშირებული ყველა ფუნქცია დაეკისრება. უნდა აღდგეს მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტი და მიწათმოწყობის საპროექტო ინსტიტუტი, დაუყოვნებლივ მიღებულ იქნას მიწის კოდექსი (არსებობს ტყის, წყლის, წიაღის და სხვა უამრავი კოდექსი და არ არსებობს მიწის კოდექსი), აღდგენილ იქნას  უნივერსტიტეტში მიწათსარგებლობისა და მიწათმოწყობის ფაკულტეტი.

ანზორ მესხიშვილი,

ეკონომიკურ მეცნერებათა დოქტორი,

 დამოუკიდებელი ექსპერტი უძრავი ქონების (მიწის) საკითხებში