მთავარი სამართალი რა უნდა გაითვალისწინოთ იპოთეკით დატვირთული ბინის აუქციონზე შეძენისას

რა უნდა გაითვალისწინოთ იპოთეკით დატვირთული ბინის აუქციონზე შეძენისას

2871
გააზიარეთ

საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს ეროვნული აღსრულების ბიურომ უძრავი ქონების იძულებითი საჯარო აუქციონი დაიწყო. აუქციონზე გამოტანილია კერძო და საბანკო იპოთეკით დატვირთული ბინები. “სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ” საქართველოს კანონის 71-ე მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, აუქციონზე გატანილი უძრავი ქონების საწყისი ფასი განისაზღვრება ექსპერტის მიერ დადგენილი საბაზრო ღირებულების 50%-ით. იმ შემთხვევაში, თუ პირველ აუქციონზე არ მოხდა ქონების რეალიზაცია, განმეორებით აუქციონზე საწყისი ფასი განისაზღვრება საბაზრო ღირებულების 25%-ით. აქედან გამომდინარე, ბინის შეძენით დაინტერესებული პირებისთვის ეს საკმაოდ ხელსაყრელია. მაგრამ აქ გასათვალისწინებელია ერთი დეტალი, რაზეც მყიდველმა ყურადღება უნდა გაამახვილოს. იძულებითი აუქციონის დროს ახალ მესაკუთრეზე გადადის ყველა ის ვალდებულება, რაც აქვს მოქმედ მესაკუთრეს, ანუ ახალმა მფლობელმა უნდა უზრუნველყოს კრედიტორის სასარგებლოდ იპოთეკით ნაკისრი ვალდებულებები. “საქართველო და მსოფლიო” აღსრულების ეროვნული ბიუროს თავმჯდომარის მოადგილეს, ლაშა მაღრაძეს ესაუბრა:
– ბატონო ლაშა, დაინტერესებულ პირებს სად შეუძლიათ აუქციონზე გამოტანილი ბინების შესახებ ინფორმაციის მიღება?

– აუქციონები ყოველთვის ტარდებოდა, უბრალოდ, საზოგადოება ნაკლებად იყო ინფორმირებული ამის შესახებ. დაინტერესებული პირებისთვის დღეს ეს ინფორმაცია უფრო ხელმისაწვდომი გახდა ჩვენი ვებგვერდის საშუალებით, სადაც ინტენსიურად თავსდება ინფორმაცია აუქციონის შესახებ. აუქციონამდე აღმასრულებელი ინფორმაციას აქვეყნებს ვებ-გვერდზე, სასამართლო დაფაზე, სააღსრულებლო დაფაზე რეგიონულ სასამართლოში, რეგიონულ აღსრულების ბიუროში და გაზეთში “სიტყვა და საქმე”. რაიონებში კი განცხადება ქვეყნდება ადგილობრივ გაზეთშიც. ამის შემდეგ დაინტერესებულმა მოქალაქემ უნდა მიაკითხოს აღმასრულებელს და მისთვის საჭირო ინფორმაციას კონკრეტული ქონების შესახებ მისგან მიიღებს.

– სააღსრულებო ბიურო მოქმედებას იწყებს სასამართლოს გადაწყვეტილების შემდეგ. რა კატეგორიის ბინებია წარმოდგენილი თქვენს აუქციონზე?

– სასამართლოს გადაწყვეტილების საფუძველზე გაიცემა სააღსრულებო ფურცელი. ამის შემდეგ კრედიტორი მიმართავს აღმასრულებელს. 2009 წლის პირველ ივლისს შესული ცვლილებით კრედოტორს შეუძლია, მიმართოს როგორც კერძო, ასევე სახელმწიფო აღმასრულებელს. უმეტეს შემთხვევაში კრედიტორად გვევლინება საბანკო სექტორი, თუმცა არიან ფიზიკური პირებიც, რომლებსაც აქვთ გარიგება მოვალესთან და მოვალეს იპოთეკით აქვს დატვირთული საცხოვრებელი ბინა.

– რა პრინციპით ტარდება აუქციონი?

– აუქციონი საჯაროა და მონაწილეობა შეუძლია ყველას, კრედიტორის მომართვის შემდეგ. აღმასრულებელი საჯარო რეესტრიდან და შსს საინფორმაციო სამსახურიდან მოვალის ქონების შესახებ ინფორმაციას მოიძიებს. თუ მოვალის სახელზე აღმოჩნდა უძრავი ქონება, აღმასრულებელი აყადაღებს ქონებას. შემდეგ ხდება ქონების შეფასება იუსტიციის სამინისტროს ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს ექსპერტების მიერ და ამის შემდეგ ბინა სარეალიზაციოდ აუქციონზე გადის. პირველ აუქციონზე საწყისი ფასი ექსპერტის მიერ დადგენილი საბაზრო ღირებულების 50%-ია. თუ პირველ აუქციონზე ქონების რეალიზაცია არ მოხდა, მაშინ 15 დღის შემდეგ უნდა ჩატარდეს განმეორებითი აუქციონი. ამ თხუთმეტი დღის განმავლობაში ქონება, ე. წ. თავისუფალი გაყიდვის რეჟიმში გადადის, ანუ ამ პერიოდში ნებისმიერ მსურველს შეუძლია, მოგვმართოს და აუქციონში მონაწილეობის გარეშე შეიძინოს ბინა იმ ფასად, რაც დადგენილი იქნა საწყის ეტაპზე. განმეორებით აუქციონზე საწყისი ფასი განისაზღვრება საბაზრო ღირებულების 25%-ით. თუ ამ ეტაპზეც არ მოხდა რეალიზაცია, მაშინ აღმასრულებელი კრედიტორს სთავაზობს, რომ ქონება მიიღოს ნატურით. მას გადაწყვეტილების მიღებისთვის ეძლევა 15 დღის ვადა. ამ დროში ბინა ისევ თავისუფალი გაყიდვის რეჟიმშია და ამ ეტაპზეც მსურველს შეუძლია აუქციონის გარეშე ბინის შეძენა, 25% საფასურად. ხშირ შემთხვევაში კრედიტორისთვის უკეთესია, რომ მოხდეს ბინის რეალიზაცია და აიღოს თანხა, რადგან შემდგომში არ მოუხდეს ბინის რეალიზაციაზე ზრუნვა. თუ კრედიტორი უარს იტყვის, მაშინ ის კარგავს ამ ქონებაზე მოთხოვნის უფლებას.

– აუქციონში მონაწილეობის მსურველებმა რა პროცედურები უნდა გაიარონ?

– აუქციონში მონაწილეობის მსურველმა აუქციონის დაწყებამდე სააღსრულებო ბიუროს სადეპოზიტო ანგარიშზე უნდა შეიტანოს სარეალიზაციო ქონების გამოცხადებული საწყისი ფასის ერთი მეათედი, კონკრეტული აუქციონის მითითებით ან წარმოადგინოს ამავე ოდენობის საბანკო გარანტია. საჯარო აუქციონის მონაწილეებს, გარდა ქონების (ამ შემთხვევაში ბინის) შემძენისა, აუქციონის დასრულებისთანავე უკან დაუბრუნდებათ ბიუროს ანგარიშზე შემოტანილი თანხა ან საბანკო გარანტია.

ქონების შემძენმა შემოთავაზებული თანხა სააღსრულებო ბიუროს ანგარიშზე შვიდი დღის ვადაში სრულად უნდა შეიტანოს. წინააღმდეგ შემთხვევაში უკან არ უბრუნდება და, ფაქტობრივად, კარგავს საბანკო გარანტიით ან დეპოზიტზე შეტანილ თანხას. აუქციონის შედეგი ბათილდება და ინიშნება განმეორებითი აუქციონი.

– როდესაც აუქციონის შემდეგ უძრავი ქონება გადადის ახალი მფლობელის საკუთრებაში, რა ვალდებულებები ეკისრება მას?

– აღმასრულებელი აუცილებლად აფრთხილებს აუქციონში მონაწილე პირებს, რომ ეს ქონება დატვირთულია გარდამავალი იპოთეკით, ანუ არსებობს რამდენიმე კრედიტორი. ქონების შეძენის შემთხვევაში, ახალ მესაკუთრეზე გადადის ეს გარდამავალი უფლებები. მან უნდა გაისტუმროს შემდგომი რიგის კრედიტორები. აღმასრულებელთანვე შეუძლიათ დააზუსტონ, თუ რა რაოდენობის თანხის გადახდა მოუწევთ კრედიტორების სასარგებლოდ. ამ თანხის გასტუმრება კი, უკვე ჩვენგან დამოუკიდებლად, შემძენსა და გარდამავალი უფლების მქონე კრედიტორის შეთანხმებით უნდა მოხდეს.

– ახალ მესაკუთრეზე ბინის გადაფორმებას ვინ უზრუნველყოფს?

– აუქციონის შემდეგ აღმასრულებელი გამოსცემს განკარგულებას, რომლის საფუძველზეც შემძენი საჯარო რეესტრში თავის სახელზე არეგისტრირებს ქონებას.

– როდესაც ბინა გადის აუქციონზე, ის გამოთავისუფლებულია მცხოვრებთაგან? შემძენს რამე პრობლემა ხომ არ შეექმნება იმ მესაკუთრისგან, ვისი ბინის რეალიზაციაც მოხდა?

– არის შემთხვევები, როდესაც ბინაში არავინ ცხოვრობს და არის შემთხვევები, როდესაც ბინაში ცხოვრობენ მესაკუთრეები. ასეთ დროს შემძენმა უნდა მიმართოს სასამართლოს, რათა გამოიწეროს სააღსრულებო ფურცელი გამოსახლების შესახებ. ხშირად ეს, რა თქმა უნდა, პრობლემებს იწვევს მესაკუთრესა და შემძენს შორის. აქედან გამომდინარე, ჩვენი ინიციატივით სულ მალე მომზადდება კანონპროექტი, რომელიც ამ პრობლემას დაარეგულირებს, ანუ გვექნება საშუალება, რომ ბინა შემძენს უკვე გამოთავისუფლებული გადავცეთ. ამ პრობლემას ამ ეტაპზე არეგულირებს არა სააღსრულებო კანონი, არამედ სამოქალაქო საპროცესო კოდექსი და შსს მინისტრის ბრძანება.

შემძენმა, როდესაც დაარეგისტრირებს ბინას საკუთარ სახელზე, თუ ბინაში დახვდება სხვა მცხოვრები, უნდა მიმართოს პოლიციის შესაბამის ტერიტორიულ ორგანოს; წარადგინოს საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი და საპატრულო პოლიცია მოახდენს გამოსახლებას.

– დაინტერესებულ პიროვნებას შეუძლია, ნახოს და დაათვალიეროს ბინა, რომლის შეძენასაც აპირებს?

– ადგილზე ბინის ნახვა არ ხდება. ვებგვერდზე განთავსებულია სურათები და შესაძლებელია იმის გარკვევა, თუ რა მდგომარეობაშია ბინა.

– გარდა ბინის საფასურისა, კიდევ რა თანხის გადახდა უწევს ქონების შემძენს?

– აღსრულების საფასურის გადახდა საბოლოოდ მევალეს. ბინის რეალიზაციის შემდეგ, კრედიტორის მოთხოვნასთან ერთად, ანაზღაურდება აღსრულების საფასური. აქედან გამომდინარე, ქონების შემძენს არანაირი გადასახადი არ ეკისრება.

 

ნანა ლაღაძიშვილი

გააზიარეთ

დატოვეთ კომენტარი

Please enter your comment!
Please enter your name here