მერამდენედ და როდემდე ვარეგისტრიროთ ერთი და იგივე მიწა?

საქართველოს მიერ დამოუკიდებლობის მოპოვებისთანავე დაიწყო სასოფლო–სამეურნეო დანიშნულების მიწების რეფორმა, საქართველოს მინისტრთა კაბინეტის 1992 წლის 18 იანვრის #48-ე დადგენილებით. არასასოფლო–სამეურნეო დანიშნულების მიწების რეფორმა დაიწყო 1998 წლიდან. როგორც ცნობილია საქართველოს მოსახლეობა სასოფლო–სამეურნეო დანიშნულების მიწების მიღების მიზნით დაიყო სამ კატეგორიად და განისაზღვრა მიწის მაქსიმალური ნორმა.

სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწები საკუთრებაში უფასოდ გადაიცა. მიწის მიმღებთა პირველ კატეგორიას მიეკუთვნა სოფლად მუდმივად მცხოვრებნი და სოფლის მეურნეობაში დასაქმებულები. მათთვის მიწის გასაცემი ფართობი განისაზღვრა ბარისა და ზეგნის რაიონებში ერთ ჰექტრამდე, ხოლო იმ რაიონებში, რომლებშიც ამის შესაძლებლობა იყო, _ 1,25 ჰექტრამდე, მთის რეგიონებში _ 5 ჰექტრამდე. მეორე კატეგორიას მიეკუთვნენ სოფლად მუდმივად მცხოვრებნი სხვა სფეროს მუშა-მოსამსახურეები. მათ განესაზღვრათ მიწის ფართობი ბარისა და ზეგნის რაიონებში 0,75 ჰექტრამდე. მესამე კატეგორიას მიეკუთვნენ ქალაქასა და დაბაში მცხოვრებნი, მათ განესაზღვრათ 0,25 ჰექტრამდე მიწის ნაკვეთი. ხოლო თბილისის საგარეუბნო ზონში _ 0,15 ჰექტრამდე.

მიწების პირველი რეგისტრაცია

სოფლებსა და დაბებში შეიქმნა მიწის რეფორმის კომისიები, დადგინდა მიწის მიმღებთა სიები და მისაღები ფართობები, სიები მტკიცდებოდა რაიონულ კომისიებზე, რომელტა შემდეგ ხდებოდა სახელმწიფო მიწის ნაკვეთის მიღება-ჩაბარების აქტების გამოწერა და მიწის მესაკუთრეზე გადაცემა შესაბამისი ანაზღაურებით. აქტების საფასური 30-70 მანეთს შეადგენდა მიწის ფართობის შესაბამისად. მიწის ნაკვეთის მიღება-ჩაბარების სახელმწიფო აქტები ხუთ ეგზემპლარად დგებოდა და რეგისტრირდებოდა რაიონის მიწათმოწყობის სამსახურშის სპეციალურ ჟურნალში. მიწათმოწყობის სამსახური ექვემდებარებოდა საქართველოს სოფლის მეურნეობის სამინისტროს. რაიონში კეთდებოდა შესაბამისი ტერიტორიის რუკა მესაკუთრეების რეგისტრაციით.

მიწების მეორე რეგისტრაცია

1997 წელს საქართველოში შეიქმნა საქართველოს მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტი და მას დაქვემდებარებული რაიონული სამმართველოები. 1997 წლის 25 ნოემბერს საქართველოში მიიღეს ახალი სამოქალაქო კოდექსი, რომლის საფუძველზე (მუხლი 1514) დადგინდა, რომ ტექნიკური აღრიცხვის სამსახურების პარალელურად უძრავი ქონების (მათ შორის მიწის) რეგისტრაცია უნდა განხორციელებულიყო საჯარო რეესტრის სამსახურში. მიწის ნაკვეთების ყოველი ახალი შეძენის რეგისტრაცია 1997 წლის 25 ნოემბრიდან განხორციელდა მიწის რეგისტრაციის სამსახურის სისტემაში არსებული საადგილმამულო წიგნის (საჯარო რეესტრის) სამსახურში, რამაც გამოიწვია ორმხრივი რეგისტრაციები როგორც საჯარო რეესტრში, ასევე ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროებში, რაც გაგრძელდა 2005 წლამდე. ორმაგი რეგისტრაცია იწვევდა საზოგადოების უკმაყოფილებას, განსაკუთრებით მძიმე ტვირთად დააწვა მოსახლეობას საჯარო რეესტრის მიერ რეგისტრაციის განსახორციელებლად დაწესებული არცთუ მცირე გადასახადი. 2004 წელს საქართველოს მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტის დაუსაბუთებელი ლიკვიდაციის შედეგად გაუქმდა ამ სამსახურის რაიონული რგოლები და მათში არსებული ყველა დოკუმენტაცია (სასოფლო–სამეურნეო დანიშნულების მიწის მესაკუთრეთა რეგისტრაციის დოკუმენტაცია) დაიკარგა ან შეგნებულად განადგურდა.

მიწების მესამე რეგისტრაცია

მიწის მესაკუთრეთა სასოფლო-სამეურნეო დანიშულების მიწის ნაკვეთების ახალი სისტემით აზომვისა და რეგისტრაციის მიზნით საქართველოს მთავრობამ აიღო კრედიტი 52 მილიონი გერმანული მარკა და 12 მილიონი აშშ დოლარი, გააფორმა ხელშეკრულება ერთ-ერთ გერმანულ ფირმასთან, რომელმაც დაიწყო სასოფლო-სამეურნეო დანიშულების მიწების აზომვითი სამუშაოები. ამ ღონისძიების მიზანი იყო ფიზიკურ პირთა საკუთრებაში არსებული მიწების დაზუსტება აზომვის ახალი სისტემით, უფასოდ და მესამედ რეგისტრაცია საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში. დაუჯერებელია, მაგრამ ფაქტი: ფირმის ერთი ხელმძღვანელის თვიური ხელფასი შეადგენდა საქართველოს მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტის სისტემის 1660 თანამშრომლის წლიურ ხელფასს (კონტროლის პალატის შემოწმების მასალებიდან). კიდევ უფრო დაუჯერებელი ფაქტი: სამუშაოები განხორციელდა, აღებული კრედიტი მთლიანად აითვისეს და თითოეულ მიწის მესაკუთრეზე შედგენილი მიწის საკუთრების დოკუმენტების უმრავლესობა არ იქნა გამოყენებული დანიშნულებისამებრ. შეიძლება ითქვას, რომ უშედეგოდ დაიხარჯა 52 მილიონი გერმანული მარკა და 12 მილიონი დოლარი თავისი პროცენტებით.

მიწების მეოთხე რეგისტრაცია

რადგან გერმანული ფირმის გაკეთებული მიწის აზომვითი ნახაზები, რუკები და ელექტროვერსიები არ იქნა გამოყენებული დანიშნულებისამებრ, დადგინდა, რომ ახალი სისტემით მიწის რეგისტრაციისათვის მიწის მესაკუთრეებს თავიანთი სახსრებით უნდა გაეკეთებინათ აზომვითი ნახაზის ელექტრონული ვერსია და ფიზიკურ პირს უნდა გადაეხადა რეგისტრაციის საფასური _ შვიდი ლარი. 2004 წლიდან რეგისტრაციის მომსახურების საფასური იყო 50 ლარი, პლუს ერთი ლარი საბანკო მომსახურება. დაჩქარებული მომსახურება _ 250 ლარი. 2008-2009 წლამდე ფიზიკური და იურიდიული პირების მიერ მიწის ნაკვეთების რეგისტრაცია ჩაითვალა დაუზუსტებლად და საჭირო შეიქნა ახალი რეგისტრაცია. ამისთვის მიწის მესაკუთრეს მიწის ნაკვეთის ახალი სისტემით აზომვაში უნდა გადაეხადა 50-200 ლარი, რეგისტრაცისათვის _ 50 ლარი, პლუს ერთი ლარი საბანკო მომსახურებისთვის. ამან გამოიწვია ის, რომ საჯარო რეესტრში 2016 წლისთვის სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მესაკუთრეთა მიწების მხოლოდ 27% აღმოჩნდა რეგისტრირებული. აღსანიშნავია “ქონების ლეგალიზაციის შესახებ” საქართველოს კანონი (მიღებულია 2007 წლის 22 ივნისს). 2011 წლის 22 მარტს შეტანილი ცვლილებებით ამ კანონის მე-6 მუხლს დაემატა მე-6 პრიმა მუხლი და მე-7 მუხლს დაემატა მე-3 პუნქტი, რომელიც ადგენდა, რომ იმ შემთხვევაში, თუ მიწის ნაკვეთის მიღება-ჩაბარების აქტი არ იყო სრულყოფილად შევსებული, მეპატრონეს უნდა გადაეხადა თითოეულ კვ. მ-ზე 15 ლარი, წინააღმდეგ შემთხვევაში მის მიმართ აღიძვრებოდა სისხლის სამართლის საქმე. მიღება-ჩაბარების აქტს ადგენდა სახელმწიფო ადმინისტრაციული ორგანო, მის მიერ გამოცემული სახელმწიფო აქტი სამართლებრივად სწორად უნდა ყოფილიყო შედგენილი. ანუ, ფიზიკურ პირს, რომელსაც სახელმწიფოს შესაბამისმა ორგანიზაციამ ხარვეზით მისცა მიწის ნაკვეთის სახელმწიფო მიღება-ჩაბარების აქტი, ერთი ჰექტარი მიწის ნაკვეთის რეგისტრაცისთვის უნდა გადეხადა 150 000 ლარი. თანაც მადლობა უნდა ეთქვა, პასუხისგებაშო რომ არ მისცეს; ხოლო იმ პირს, რომელმაც უკანონოდ მიიტაცა სახელმწიფოს სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი და უკანონოდ ააშენა სახლი, “ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ” საქართველოს კანონის შესაბამისად (მიღებულია 2007 წლის 11 ივლისს), ერთ კვ.მ მიწის ნაკვეთში უნდა გადაეხადა 5-დან 10 თეთრამდე (არ იფიქროთ, შეცდომაა, სწორედ _ თეთრი და არა ლარი).

მიწების მეხუთე რეგისტრაცია

ამით არ დამთავრებულა მიწების გაუგებარი და გაუთავებელი რეგისტრაცია. მთავრობა იძულებული შეიქნა, 2016 წლის 3 ივნისს მიეღო ახალი კანონი # 5153 “სახელმწიფო პროექტის ფარგლებში მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის სპეციალური წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ”. ამ კანონის შესაბამისად, შერჩეული იყო 12 სოფელი, გამოყოფილი იყო 12 მილიონი და სახელმწიფო უზრუნველყოფდა უფასო სისტემურ რეგისტრაციას. დანარჩენ 4 488 სოფელში მიწების სპორადული რეგისტრაცია უნდა დამთავრებულიყო 2018 წლის 1 ივლისამდე. მიუხედავად იმისა, რომ პირველადი რეგისტრაცია უფასო იყო, აღნიშნულ ვადებში რეგისტრაცია არ დასრულებულა. მრავალ მიზეზთაგან ერთ-ერთი არის ის, რომ კერძო ამზომველთა უმრავლესობას არ ჰქონდა აზომვითი ნახაზის შესადგენად საჭირო თანამედროვე ძვირად ღირებული ხელსაწყო. ასევე, თავს იკავებდნენ უფასოდ ნახაზის გაკეთებაზე, რადგან არ ჰქონდათ იმედი, რომ დროულად აუნაზღაურდებოდათ გაწეული შრომა. პრობლემები და უთავბოლობა ამით არ დამთავრებულა. ფიზიკურ პირებს, რომლებსაც მიწები რეგისტრირებული ჰქონდათ საჯარო რეესტრში და ხელთ ჰქონდათ ამონაწერი, რომ ფართობი დაზუსტებულია, მაგრამ არ იყო ელექტრონული ვერსია, ან/და ელექტრონული ვერსიის მონაცემები განსხვავდებოდა ამონაწერის მონაცემებისგან, რაც მისი ბრალი არ იყო, ახალ ამონაწერს არ აძლევედნენ და საჯარო რეესტრი ითხოვდა ახალ აზომვით ნახაზს, რეგისტრაცია კი ფასიანი იყო. თუ საჯარო რეესტრის გაცემულ ამონაწერსა და ელექტრონულ ვერსიას შორის იყო ცდომილება ერთი კვადრატული მეტრიც კი, რომელიც რეესტრის მიერ დაშვებული ტექნიკური შეცდომაა, ითხოვდნენ ახალ აზომვით ნახაზს და ახალ რეგისტრაციას, რომელიც ასევე გარკვეულ თანხებთან იყო დაკავშირებული. მოქალაქეები იხდიდნენ ფულს სახელმწიფო ორგანოების მიერ დაშვებულ შეცდომებში. ზემოაღნიშულიდან გამომდინარე, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ მიწის ბევრ მესაკუთრეს მოუწია (ან მოუწევს) ერთი და იმავე მიწის ხუთჯერ რეგისტრაცია და შესაბამისი თანხის ოთხჯერ გადახდა. უსამართლობა იყო ისიც, რომ არ ხდებოდა 2000 წელს ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს მიერ აღრიცხული მიწის ნაკვეთებისა და შენობა-ნაგებობების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში და ეს მაშინ, როდესაც აღნიშნულ ქონებაზე უკვე გაცემული იყო ცნობა-დახასიათება და ინვენტარიზაციის გეგმა. მიზეზად სახელდებოდა ის, რომ მიწის ნაკვეთზე არსებული შენობა-ნაგებობა უკვე აღარ არსებობდა. ეს ნაკვეთები აჰყავდათ სახელმწიფო ან მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში და აუქციონის წესით ყიდდენ, ზოგიერთ შემთხვევაში _ ერთ ლარად. აღსანიშნავია, რომ იმ შემთხვევაში, თუ 2018 წლის 1 ივლისამდე სხვადასხვა მიზეზით ვინმეს საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთები ახალი წესით არ დარეგისტრირდებოდა, ეს მიწები დარეგისტრირდებოდა სახელმწიფო საკუთრებაში. ერთი წლის განმავლობაში შესაძლებელი იქნებოდა გასაჩივრება, რაც იმას ნიშნავს, რომ ერთი წლის შემდეგ მოხდებოდა მიწების ნაციონალიზაცია.

დასკვნა: მიწის მესაკუთრეების უმრავლესობამ თავისი მიწის ნაკვეთი ოთხჯერ დაარეგისტრირა: პირველად _ რაიონში არსებული საქართველოს სოფლის მეურნეობის სამინისტროს მიწათმოწყობის სამასახურში, მეორედ _ საქართველოს მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტის რაიონულ სამსახურებში, მესამედ _ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში შესაბამისი თანხების გადახდით, მეოთხედ _ საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს საჯარო რეესტრში (ეს არ ეხება იმ ფიზიკურ პირებს, რომლებსაც საერთოდ არ დაურეგისტრირებიათ თავიანთი მიწის ნაკვეთები).

ამჟამად საქართველოს მთავრობამ მიიღო გადაწყვეტილება, სხვადასხვა პერიოდში რეგისტრირებულ და არარეგისტრირებულ მიწებზე სახელმწიფოს ხარჯზე ხელახლა ჩაატაროს ყველა მიწების რეგისტრაცია–დაზუსტება. იმედია, აღარ მოხდება ისეთივე სერიოზული შეცდომები და მილიონობით თანხების უმიზნოდ დახარჯვა.

ანზორ მესხიშვილი,

ეკონომიკურ მეცნიერებათა დოქტორი, პროფესორი, სერტიფიცირებული ექსპერტი უძრავი ქონების (მიწის) საკითხებში